学校物业管理服务方案(22篇)

时间:2025-09-24 作者:派文网

学校物业管理服务方案 · 第1篇

我项目学习了总公司关于《项目服务管理》的文件后，根据考核表的各项内容在规定的时间内完成自查，发现本项目工作中存在不足之处：

一、保安服务方面：管理较松散，保安员服务素质较低；

二、车辆管理方面：车辆乱停乱放时有出现；

三、环境卫生清洁方面不到位；

四、其他方面。

针对以上不足之处，提出整改措施如下；

一、保安服务方面：

1、围绕提高保安的责任心问题加强培训教育，结合工作考评，考评不合格进行严肃处理；

2、对个别年龄偏大的逐步进行调整；

3、加强对夜间重点部位的巡查，如车库、楼道、办公层及小区四周；

4、在提高责任心的同时加强对保安的监督，对晚间保安的.值勤情况每周进行查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退。

二、车辆管理方面：

1、做好车库方向指示、导示牌；

2、做好停车管理的告示宣传；

3、增加人员对车库的管理。

三、加强环境卫生清洁方面：

1、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作及时发现死

角和清理死角，对不负责任的保洁员予以处罚；

2、装修垃圾做到及时清理，提高对装修现场的巡查力度。对垃圾乱堆放的行为及时进行教育与整改；

3、对地下车库进行全面清扫，安排专人对车库进行保洁，实施车辆和保洁的规范管理；

4、小区楼道地面太脏问题，将组织多次清理。

四、其他方面：

1、监控布点问题：对于增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行定位，施工；

2、楼道照明问题：对于汇源大厦电路老化、短路等情况。

①重新布线

②改造旧电路

③更换声光控

3、已完成的工作：车库内沟盖板的更换。汇源大厦电梯因在办理电梯更换的手续，采用临时性处理办法，地上用地毯装饰，吊顶缺失的顶板用亚克力板重新安装。电梯墙面的小广告进行了清理。车库内增加了指示牌，进车道进行改造，避免小车进出时刮擦底盘的现象。在今后的工作中，我们将强化敬业精神，增强责任意识，提高完成工作的标准。不足之处请领导指正。

学校物业管理服务方案 · 第2篇

物业管理作为一种服务性行业，所提供的就是优质服务。因此，物业管理应当建立以服务为主要的企业文化和加强与业主的沟通等，只有提高了业主的满意度，才能相应提高市场占有率，物业管理企业才有可能在日趋激烈的市场竞争中取胜。

一、改变物业管理传统观念

物管企业为了保持竞争力，必须时刻关注物业管理过程中的服务满意度问题，及时纠正解决，尽可能提高服务的质量。提高满意度的方法应建立在保证物业管理企业、给业主提供服务的.基础知识。

二、定期培训员工

在物业管理企业，优秀的员工应该具备处理问题的脑子的灵活和对业主的宽容、根据情况不同而适时改变一些方法。对于物业管理企业而言，应当不定时组织公司员工培训，提高员工自身素质。

三、建立服务为主的企业文化

企业文化是企业在成长过程中逐渐形成的企业价值观或行为，企业文化是公司的重要组成部分。是约束企业员工行为的准则，企业的价值理念要真正赋予员工一定的自主权，而不是为服务而服务。假如员工由衷地以业主利益至上，则会提供一流的服务。

四、加强和业主的沟通

由于业主对服务结果的预期会自己判别，所以物业应加强对业主的了解和沟通。通过用户资料的登记，了解每位用户的基本情况，如年龄、个性、职业和教育程度等情况，然后将住户情况分成若干类，针对不同的业主类型，事先预备一套与之沟通的方法，并事前培训员工，这样必然会减少与住户在接触时的磨擦；物业还需通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式，让业主了解物业管理相关法规等。

五、加强小区环境改造

小区的环境是业主天天生活的地方，物业需要定时修建花草树木，栽培一些有益身体的花草，夏天做好防暑除蚊虫的工作，对花草的安全定期检查，以防蛇鼠。小区垃圾及时处理，以防发生恶臭，影响业主心情。

目前全国物业投诉不断，物业公司还需努力改善自身服务，努力改变业主态度，做好自己的本职工作。以上就是我们做的关于顾客满意度意义方面的调查，提前对顾客满意度做好了解就更加有利于掌握市场的需求。

学校物业管理服务方案 · 第3篇

为贯彻落实庐城镇庐城政办[20xx]43号《关于开展安全生产大检查工作》指示精神，社区领导高度重视，精心组织，召开紧急安全生产工作会议，对辖区的企业单位进行全面检查。社区干部高度重视，要求做到手段强硬、作风严谨、依法办事。现将此次安全生产整治专项行动具体工作部署如下：

一、整治重点及目标

通过这次行动我们要达到如下目标：

1、取缔无证经营娱乐场所，规范有证娱乐场所消防安全；

2、对辖区内企业开展安全生产隐患检查大行动。社区将以书记、主任牵头成立检查小组，于8月12日起对社区范围内重点场所进行检查整治。

二、检查方法和步骤

第一阶段（8月9日至8月11日）排查摸底，登记造册。

第二阶段（8月12日至8月17日）实施打击，清除隐患。社区领导、工作人员、治安员将联合各自居民小组成员对其辖区内隐患进行清理

第三阶段（8月18至8月25日）检查验收阶段。社区领导和检查人员责任落实、隐患清除情况，指导完善企业安全工作。社区检查对方安全隐患情况，对验收不合格的企业将对有关领导进行问责。

第四阶段（8月25日至年底）巩固成果，长期整治。务必保持高度警觉对经过此次行动取缔的场所防止死灰复燃，继续排查摸底对发现隐患场所发现一处打掉一处。建立起长效安全管理机制，保一方长治久安。

三、工作要求

（一）社区内各部门务必高度重视此次整治活动，按照本方案的要求，结合实际，实施本方案。对辖区企业做到底数清、情况明。要通过此次整治，彻查隐患，消除隐患。

（二）加强上下联系，做好信息反馈工作。社区指定专人及时反馈有关情况，对于存在安全隐患，社区能力范围内难于解决的'要及时上报有关部门协助处理。

（三）社区内各部门“按照分工，不分家”的原则，除各负其责外，还要配互相合、加强沟通协调，形成合力，保证各项任务的完成。

学校物业管理服务方案 · 第4篇

为了加强和完善分公司现有的物业管理模式，提高社会资信度，增强管理理念，树立企业品牌，让我们的管理更上一个新的台阶，针对分公司现在所管理两栋大厦的实际，特制定以下管理方案：

一、服务宗旨：

服务第一、租户至上、规范管理、追求创新。

二、追求目标：

管理无盲点、租户无怨言、服务无挑剔。以公司经营为主导、为租户推出完善的服务、为公司创造效益、为企业打造品牌。

三、物业服务整体策划与构想

1、指导思想

用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，营造安全、舒适、优雅、温馨的生活和工作空间，运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值。

2、管理服务方式

完善服务、诚信待人。物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行“服务第一、租户至上”的原则和务实周到的工作理念，为租户提供全方位、高品质的服务，并将日常工作紧密融合于管理之中与租户建立良好的服务关系，同时在不断完善的过程中真正让租户享受到安心、舒适和称心的工作环境。

3、安全、消防真抓实干

为确保租户的生命、财产安全，我们主张以切合实际的人防为主、技防为辅的安全管理理念，建立一支强有力，多用途的管理复合式人才队伍。在日常管理中，派专人24小时值班，负责所辖物业的.安全工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入辖区，制定出与其相适应的应急处理安全操作规程，如发生特殊事件时，力争将损失降至最小程度。制定出详尽的安全手册，使员工、租户翻开手册即可操作，如《贵州黄果树企业物业安全管理手册》使每一位员工了解和熟悉管理程序，永不间歇地实现物业管理项目的创新，将不间断地充实管理队伍，采用轮回培训制度，不断提高员工的技能和素质。

4、环境管理责任到人

多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使管理区域的环境卫生达到最佳效果，为区域所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

五、管理指标承诺及实施措施：

1、为了确保承诺指标的实现，在服务达标中采用计划、实施、检查、总结的管理模式，对提供服务的各个过程及其相互作用进行识别和管理，不断改进和提高服务与管理质量，使各项承诺指标得以实现，为租户提供完善、周到、优质、理想的服务、努力创造一个安全、文明、和谐、舒适的办公环境。结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：

（1）、房屋及配套设施完好率达99%，制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，公共设施及通道无随意占用。

（2）、房屋及设施的零修、急修及时率达99%，建立严格的修缮制度，要求维修人员接到急修请求后携带工具十分钟之内赶到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜，以优质服务为本，实行24小时维修制度。

（3）、维修质量合格率达100%，分项监督、检查、工程维护严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，确保质量。

（4）、清洁、保洁率达99%，区域内保洁落实到人，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，确保区域垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。

（5）、公共区域照明及电梯完好率达96%，落实责任人，坚持对公共区域内的照明，及消防设施进行日常巡视、检修和定期维护保养，并建立健全档案记录，确保公共设施完好并正常使用。

（6）、化粪池、排水管完好率达99%，制定作业规程，定期疏通、清理，发现问题及时维修，达到排放畅通无积水。

（7）、机电设备的完好率达100%，完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，实行24小时专人值班，出现故障及时排除。

（8）、档案建立完好率达100%，各种档案资料专人管理，分类存放，检索方便，保证档案资料齐全。

六、服务意识

物业管理是通过专业化，一体化的管理，体现社会效益的，它的产品是服务，其管理目标是通过服务实现的，无论是保安、保洁还是维修都是服务。因此培养员工的服务意识是我们企业文化建设的重要内容，在员工素质教育中，我们着重要培养员工服务意识和观念；树立“业主第一，服务至上”的服务意识，树立关心人，理解人，尊重人的观念，培养员工“善化解矛盾，常沟通技巧”的特殊素质，物业管理面对的是享受服务的群体，其服务内容涵盖了与业主息息相关的种种生活内容，繁杂的工作常常需要沟通和理解，使人与人以及人与自然之间达到充分的和谐。

七、收费标准

结合我司的实际情况，针对我司现管理的两栋大厦，驰宇大厦，两台电梯，中央空调，6名保安，3名保洁，5名电工，总面积15000 m2 ，玫瑰商场大楼，1台电梯，3名保安，1名保洁总面积XX m2 ，根据测算，保证服务质量的前提下，驰宇大厦的物业管理费每平方暂按10元收取，玫瑰商场大楼的物业管理费每平方出租面积暂按4元收取物业和管理费。

八、物业的发展与拓展;

物业管理是一个服务型的工作，结合我司情况，现有的物业收入，远远达不到我司费用支出，为了提高我司经济效益，达到长效管理，我们在开展物业管理的同时，要有针对性的进行物业业务拓展工作，利用我司所属物业，开展自主经营，联合创业，业务创新等，多渠道的经营战略，提高我司经济效益，增强企业的竞争力，提升企业品牌，做强企业形象，使我们的企业能在当今市场经济大潮中立于不败之地，夯实基础，用发展的眼光和经营的思路，使企业逐步走向辉煌。

学校物业管理服务方案 · 第5篇

为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法。

一、前期物业管理方案之高层负责人职责。

1、在业主接房中要积极宣传文明和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。

2、直接负责高层物业管理的各项工作。

3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。

4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。

5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。

负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。

6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。

7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位积极协调联系解决。

8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。

二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：

1、每天定时检查电梯的运行情况，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。

2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的.借用记录。

3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。

4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）

5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用情况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。

6、每天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。

7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。

学校物业管理服务方案 · 第6篇

第一章总则

一、目的

为保障物业公司正常经营的连续性和秩序，使仓库作业合理化、避免浪费、降低成本、控制物资、减少库存资金占用，结合公司实际情况特制订本制度。

二、范围

本制度适用于物业公司正常经营、办公所需各种原辅材料、零配件以及清洁、维修、秩序所需工具等物料的采买、固定资产的申购和库存的管理。

三、管理原则

1、行政人事部负责物料的采买存储等各项工作，物料的采购由行政主管负责，物料的发放及存储由行政专员负责。

2、各项目由客服部行政前台兼任仓库管理员，负责物料的申购、入库、出库、退料、储存、防护工作；财务部、行政人事部和仓管共同负责废弃物处理工作。

3、仓库管理员应及时了解各部门使用物资的情况，保证满足项目正常经营所需的物资需要，不缺货断档，并使库存物资、采购成本总额资金费用最小化。

4、办理领料时间：根据各项目实际情况，规定领料时间为周一至周五下午14:00-17:30。

第二章物料采购管理规定

一、物料申购流程

物料采购管理是为了规范采购流程，明确采购责任，对采购过程进行管控，确保采购的'物资符合公司要求，以保证公司的利益。

1、物料申购流程

2、实行物料采购计划报批制度，每季度末25号之前各项目按需提报下季度物料采购计划及现物品库存状况表，报至行政人事部。

3、行政人事部编制采购计划汇总表，按实际批复数量购买并发放。

4、各项目在领取物料时坚持以旧换新原则。

5、对计划外（或突发性）的物品采购需求，须填写《紧急采购单》）（表1）经公司领导审批后项目自己购买发放。

二、固定资产申购流程

固定资产的申请购买由项目上填写《固定资产申购单》（表2），经公司领导同意后，行政人事部进行对比购买，购买时要秉乘质优价廉的原则。

第三章仓储管理规定

一、物料入库流程

物品入库制度是为了确保采购物品的质量，各项目仓管员应办理完善的入库手续。

1、物料入库流程

2、物料入库，行政人事部采购人员应亲自同供货商办理交接手续，按照采购计划汇总表核对清点物资名称、规格型号、数量、单价，按要求在接收单上签字，应当认识到签收是经济责任的转移。

3、各项目仓管员应亲自到行政人事部办理领用手续，按照申购单清点物资名称、规格型号、数量，按要求在《物料领用表》（表3）上签字，应当认识到签订《物料领用表》是经济责任的转移。

4、仓管员接收物料后需及时联系各部门主管，检验物料是否符合使用要求，符合要求的物料及时入库，分类存放并录入《仓库存货统计表》(表4)；不符合要求的物料及时通知行政人事部与供货商联系进行退换，符合要求后及时入库，更新《仓库存货统计表》。

5、采购的设备开箱后，若有技术数据和随机文件，需交仓库管理人员统一归档，安装和使用人员需阅用这些数据，可办理借阅手续。

6、工具使用人辞工或调离工作岗位时，需将原领用工具退还到仓库，仓库管理员根据使用人领用项目，逐项清点归还工具。如有丢失、严重缺损，使用人必须做相应赔偿，或者以工资形式从当月工资中扣除。

二、库存管理程序

库存管理是为了确保仓库储存物品的质量。

1、物品在仓库内储存，应按不同种类分别堆放，设立《仓库存货统计表》(表4)，物品要先进先出，定期翻堆，节约时间。

2、要节约仓容，合理使用仓容，对干货、温货、轻重、危险品需区分，重载物品与轻抛物品不要混堆，有挥发性物品与吸潮物品不要混堆。

3、仓库管理员要留意仓房的温湿情况，注意防火安全，确保所有物资的安全存放。

4、仓库管理员对仓储的物品应经常检查，对滞存在仓库时间较长的物品要主动向部门领导反映滞存情况，对仓储中发现霉变、破损或超保管期的物品应及时提出处理意见。

5、固定资产的管理：固定资产一律登记造册；部门领用需办理领用手续，贯彻“谁领用，谁保管，谁负责”的原则，财务部监督；固定资产在部门之间转移，由行政部承办转移手续，明确保管职责；为使固定资产做到账实相符，固定资产每季度盘点一次，时间为每季度末，具体由行政部组织，项目仓管员、财务部共同盘点（具体根据本公司固定资产管理制度）；损坏而没有修理价值和使用价值的，按固定资产报废流程具体处理（表8）；固定资产的折旧年限按公司财务管理制度规定执行。

三、物料出库流程

物业出库指各类工具、低值易耗品及设备等的领用。

1、各类工具及设备的领用程序

2、低值易耗品的领用程序

根据工作需要及物料使用周期，直接到仓管员处签领，登记《出库单》（表5）。

3、《领料单》(表6)，注明用途、项目名称，并由部门主管核准、经领人签名，仓管员存放作仓库记帐凭证；物品仓库管理的物品，凡属低值的易耗品，可采用分类，直接签领；保洁、维修、保安人员领用各类工具时，除按领用程序填写《领料单》外，还需由仓管员在《工具领取登记表》（表7）填写所领用工具，此《工具领取登记表》反映记录本人所领用保管的各类工具。本人离职或变动工种时，需按《工具领取登记表》记录，移交本人原使用及保管的全部工具（如有遗失，应作赔偿），方能办理离职手续。

4、物品出库坚持“以旧（坏）换新，先进先出，按规定供应，节约用料”的原则发放。

以旧换新明细

5、如领用的物品在使用过程中有剩余的情况，领用人应将多领物品退回仓库，仓管员应认真进行核对登记。

四、计划和结转

仓管员每月底盘点物品、库存数量，保证账实相符。按实际情况，根据公司规定申报采购。每月3号前，将项目上月《仓库存货统计表》电子版提交至行政人事部备份（行政主管），纸质版需仓管员、项目经理签字在项目存档。公司行政人事部和财务部每月不定时盘查各项目物料账目和实际领用情况。

每季度，仓管员汇总统计本项目短缺物料，制定下季度采购计划，经项目经理、物业副总审核签字后，提交行政人事部。

五、物料报废流程

物品报废制度是为了明确物品报废程序。

1、申请物料报废，填写《废旧物资报废处理申请表》（表8）经行政部、财务部审批同意后进行集中报废处理。

2、工作人员以旧换新的旧料，如灯具、阀门和废锁具等集中到一定数量作报废处理，对有回收利用价值的金属、塑料可集中送至废品回收站，所得款项交财务入帐。

3、物料报废需符合下列情况之一:

1）经预测，继续大修后技术性能仍不能满足工作要求，并且大修需要费用相对更新设备较多的。

2）严重影响安全，又无法改造，继续使用可能引起事故的。

3）严重污染环境，危害人体健康，进行改造又不经济的。

4）其它需淘汰或更换的设备。

5）对仓库中发现因过期、损坏和老化不能使用的物品。

六、仓库账目管理

1、严格按照要求及时做好送货单、入仓单、领料单等各种单据、票据的填写工作。

2、做好物资盘点工作，项目每月底一次盘点，行政人事部每月一次不定时核查。

3、每年年终，仓管员和使用部门进行总盘存，行政人事部、财务部对盘点情况进行核查，并在年终《仓库存货统计表》上签字。

七、注意事项

1、公司员工针对个人领取的工具，必须妥善保管，在本人离职或辞职时，需按《工具领取登记表》记录，移交本人原使用及保管的全部工具（如有遗失，应作赔偿），方能办理离职手续。

2、仓库钥匙暂由仓库管理员保管，注意每日领用时间，提前做好领取工作。

3、仓库是物品保管重地，严禁吸烟，除仓库管理人员外，任何人未经许可不准进入仓库。

4、做好仓库防火、防潮、防盗、防虫工作，确保仓库物品的质量和安全，配备好必要的灭火器材。

5、仓库内配备常规洁具，应每日进行清扫，每月做一次大扫除，空置的包装箱、袋、纸应及时处理，严禁堆放在仓库内。

6、仓管员工作调动时一定要办理移交手续，列明移交物资清单，移交人、接收人、监交人三方签字确认。

7、对仓管员由于工作失误造成的亏损，要进行处理以及赔偿。

学校物业管理服务方案 · 第7篇

伴随着经济生活水平的提高，人们不仅要求房屋有保障，还要生活有品质，其中对物业的服务品质也越来越多。开发商也逐步加大了对物业管理的的关注，物业管理企业要想获得持久健康发展，必须努力实现内在自然美和外在规范没的和谐统一。

一、抓住服务中人的关键因素，形成自然美

毫无疑问，物业管理服务的主体，是代表着物业公司的具体员工。他们身着公司制服，履行服务的各项义务，一言一行，都影响着业主的认知，甚至决定着物业服务质量的优劣和成败。所以提升服务人员素质势在必行。

1、加强员工培训，不断提供物业员工的各项综合素质。

物业管理不同于其他行业，有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质。所以在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。对每一位员工进行“职业道德，礼仪礼貌”培训，培养员工与人沟通、协作的能力。具有良好的亲和力是做好物业管理的一大优势。要让每一个管理员都能注重和业主建立良好的关系，在日常工作中积极热情地为每一位业主服务，对一些不太了解、提出抱怨甚至投诉物业管理的业主，要主动上门与其沟通、交流。要不怕被业主指出缺点，学会感谢业主提出意见、给予改正和进步的机会，使业主从逐渐了解到最终理解、信赖公司。

2、作好业主投诉接待与处理，把业主投诉作为宝贵资源。

业主的投诉是送给公司较好的礼物，为何不坦诚面对?对物业管理公司来说，只有认真分析业主的意见，虚心接受批评，积极解决问题，切实提高服务水平，才能形成更强的竞争力和更高的美誉度。以积极的姿态正视业主的各种投诉，不断反省自我，把业主投诉当成最宝贵的资源，才可以及时发现管理与服务中的不足，尽可能的去改进服务，促进管理服务质量的不断创新与提高。总之，业主的不满就是物业管理公司工作改进的方向。

二、完善物业服务中的制度性因素，形成规范美

勿须讳言，物业管理行业仍然存在着少数不法企业侵占业主利益的各种问题，但也不可否认，物业管理行业正在不断规范。物业管理企业服务的规范性、经营的精约化和形象的品牌化正在受到业内的日益重视。规范是服务要求，精约是管理要求，品牌是发展要求。对于物业管理企业特别是新兴物业管理企业而言，要想实现快速发展，首要任务就是实现规范服务，打牢根基，即通过制度建设给外界以规范运转、规范管理的外在之美：

1、遵纪守法，诚实守信，规范运行。

物业管理属于微利行业，加之市场竞争不断升级，部分物业管理企业打肿脸冲胖子，不计成本承揽项目，造成的直接后果就是通过侵占业主或客户的合法权益转嫁成本，最终免不了出现业主与物业管理企业的纠纷。有鉴于此，国家和地方出台了《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等诸多政策性文件，对物业管理行业的经营、运行等进行规范，这是有眼光的物业管理企业在长远发展当中必须关注的问题，是物业管理企业的核心层次制度，更是物业管理企业不折不扣要执行的“宪法”。物业管理企业必须进行详尽的梳理和系统的学习，既要学法用法维护自身的合法权益，更要自觉守法规范经营，特别要处理好眼前利益和长远利益的关系。

2、完善企业规章制度，精准设置服务流程。

看过电视连续剧《大宅门》的人都有感触，“大管家”在一个家庭中发挥着十分重要的作用。物业管理企业承揽项目，多以包括保安、保洁、维修、绿化、设备管理、家政等多项综合性服务为主，业务面宽泛，劳动力密集，服务内涵丰富，实质上充当着成百上千个家庭的“管家”，身负责任十分重大，要管好自身庞大的“摊子”，服务好众多的业主或客户，就必须形成完整的企业规章制度，对员工的管理、对财物的管理、对设备的.管理，都必须有章有法。

3、在服务中，还必须结合实际，做到精细、准确、全覆盖。

精细是指服务的流程要周全详尽、尽善尽美，做到最细致、比较具有操作性;准确是指服务流程设计要切中要害，分工要清晰明确，具有很强的实用性和针对性;全覆盖是指物业财产记录要全覆盖，职责划分要覆盖服务项目，人员配备要覆盖到位，部门与部门的衔接、岗位与岗位的衔接都要“严丝合缝”，既不能出现物业财产遗漏，更不能出现管理漏项、有事没人管的情况。

只有提供服务的主体—员工，用发自内心的自觉主动服务与企业制度的规范约束的完整结合、和谐统一，物业管理企业才会真正实现规范经营、服务到位，才会实现物业管理企业与业主或客户基于诚信品质的良好合作，在发展中形成美誉度和良好口碑，从根本上推进物业管理企业品牌建设。

作为劳动密集型的行业，对人的管理和制度的完善至关重要，提高人的素质就能提高服务质量，完善制度就能形成规范的管理。尽善尽美、精益求精、细致入微，将是物业管理企业长期的追求和努力向前的目标。

学校物业管理服务方案 · 第8篇

心晴雅苑首次业主大会为小区确立了“凝聚各方力量，共立规则、共创环境、共谋利益、共享文明，使各利益方共生、共存、共赢”的小区治理原则，小区需要建立一套行之有效的物业管理解决方案。

按照《西安市物业管理条例》的有关规定，首次业主大会之前的安捷物业服务公司为建设单位选聘的前期物业公司，业主大会成立以后，应该启动公开招标物业服务公司的程序，签订正式的物业服务合同。必须有五家以上的物业公司参与投标，前期物业公司可以参与投标，最后由全体业主或业主代表抉择物业服务企业。经广泛征求业主意见后，20xx年1x月23日业主委员会召开会议经全体委员表决、监事会监督，一致通过了同意启动物业服务公司招标程序决议。现将招标方案与招标决议案汇报如下。

一、招标原则

招标方本着“公开、公正、公平、合理”的原则组织所有的招标活动。备选的物业服务企业由业主委员会成员以外的业主或物业管理行政机构推荐邀标为宜。

根据本小区大部分住宅被非住宅化运营，以及前期物业服务企业管理失当而导致设备加速老化的特点，要从业主的长远利益与长远目标出发，着重考察物业服务企业未来对小区的投入建设能力、服务维护能力。

本次物业服务合同签订为期5年，中标方必须进行本小区物业区域的独立核算，并定期公开财务报告；在服务期间原则上达成“互谅互惠”意愿，可根据市场价格变动情况重新协商议定物业服务价格的涨幅；中标方不得单方面提高物业服务价格、水电价格及其它运营项目价格。

二、招标程序

第一步，招标工作组人员由业主委员会成员负责。业主委员会组织召开书面形式的业主大会，征求全体业主关于是否启动招聘物业服务公司程序的意见。同意启动招标程序的业主需达到小区住户的50%以上方可进行正式招标。

全体业主可向业主委员会推荐服务优良的物业服务公司参与竞标，业主委员会委员和业主在邀标、议标前可以对被选公司进行“明察暗访”式考察，备选的物业公司应达到5家以上。

第三步，根据《招标法》定评标小组7人成员，其中业主委员会成员1人、2-4楼代表各1人，1号楼2人，邀请物业行政管理部门1人。评标前，评标组成员名单保密，评标会上评标组成员手机上缴集中保管。

第四步，召开由全体业主参与的或业主代表参与的业主大会（第三次大会）对备选物业服务公司进行首轮选择，选出由出席会议半数以上人员选择的2-3家竞标企业；定评标组对选出的2-3家竞标企业性价比进行排名；最后由业主委员会与2-3家物业企业具体商议物业服务合同，在此过程中选定一家企业。

第五步，业主委员会代表业主，与选出的物业服务企业签订物业服务合同。签订物业服务合同之后3日内，前期物业服务企业必须按照xxx住房和城乡xxx20xx年10月颁布的《物业承接查验办法》与新选聘的物业服务企业进行交接，并办理相关手续。

三、业主大会关于启动招标程序的决议案情况

在小区236户业主中，客观上有1x1户为公司经营用房（占小区住户的），房屋出租业主占比30%左右，因此在20xx年1月23日（春节）前夕向业主发放业主大会书面意见稿和“告心晴雅苑业主书”。“告心晴雅苑业主书”事前已经上报碑林区房改办接受指导与审查同意，主要内容为告知启动物业服务企业招标程序的.依据、动议与流程。根据《心晴雅苑小区业主大会议事规则》的第五至第十条规定，为扎实地保证广大业主的知情权并履行表决权，想方设法动员业主行使表决权，向各业主发出且于2月6-16日在业主委员会办公室集中回收业主意见稿，2月16日晚7:00-9:30各楼业主代表、业主委员会成员、监事会成员在业主委员会办公室开会总结汇报本次业主大会组织与执行情况，之后统计回收的业主意见稿，此次书面业主大会形成了“通过招标方式选聘物业服务小区”的业主大会决议。统计结果显示：心晴雅苑小区共有236业主户，发出236份决议稿，决议共收回216份（意见回收率）；同意启动招标程序的业主209户占业主总户数的（超过2╱3业主），不同意7户占总业主数的。由此，我们认为本小区具备了物业服务企业招标程序启动的基础条件。

学校物业管理服务方案 · 第9篇

一、法律顾问服务范围

第一部分法律风险管理服务

(一)、收集与公司业务相关的法律信息和案例

为控制公司法律风险，法务应广泛收集国内外企业忽视法律法规风险、缺乏应对措施导致企业蒙受损失的案例，并至少收集与本企业相关的以下信息：

1、国内外与本企业相关的政治、法律环境;

2、影响企业的新法律法规和政策;

3、质量、安全、环保、信息安全等管理中曾发生或易发生失误的业务流程或环节;

4、员工道德操守的遵从性，以及因企业内、外部人员的道德风险致使企业遭受损失或业务控制系统失灵的因素;

5、本企业签订的重大协议和有关贸易合同;

6、本企业发生重大法律纠纷案件的情况;

7、企业和竞争对手的知识产权情况。

(二)、结合公司业务，对公司法律风险进行评估、分析

1、结合公司业务流程，查找企业各业务单元、各项重要经营活动及其重要业务流程中有无法律风险，有哪些法律风险;对辨识出的法律风险及其特征进行明确的定义描述，分析和描述法律风险发生可能性的高低、法律风险发生的条件;评估法律风险对企业实现目标的影响程度、法律风险的价值等。

2、在评估多项法律风险时，应根据对法律风险发生可能性的高低和对目标影响程度的评估，绘制法律风险坐标图，对各项法律风险进行比较，初步确定对各项法律风险的管理优先顺序和策略。

3、根据不同业务特点统一确定风险偏好和风险承受度，即企业愿意承担哪些风险，明确风险的最低限度和不能超过的最高限度，并据此确定风险的预警线及相应采取的对策。确定风险偏好和风险承受度，要正确认识和把握风险与收益的平衡，防止和纠正忽视风险，片面追求收益而不讲条件、范围，认为风险越大、收益越高的观念和做法;同时，也要防止单纯为规避风险而放弃发展机遇。

(三)、加强风险管理防范，建立内控制度

1、建立内控岗位授权制度。对内控所涉及的各岗位明确规定授权的对象、条件、范围和额度等，任何组织和个人不得超越授权做出风险性决定;

2、建立内控报告制度。明确规定报告人与接受报告人，报告的时间、内容、频率、传递路线、负责处理报告的部门和人员等;

3、建立内控批准制度。对内控所涉及的重要事项，明确规定批准的程序、条件、范围和额度、必备文件以及有权批准的部门和人员及其相应责任;

4、建立内控责任制度。按照权利、义务和责任相统一的原则，明确规定各有关部门和业务单位、岗位、人员应负的责任和奖惩制度;

5、建立内控审计检查制度。结合内控的有关要求、方法、标准与流程，明确规定审计检查的对象、内容、方式和负责审计检查的部门等;

6、建立内控考核评价制度。具备条件的`企业应把各业务单位风险管理执行情况与绩效薪酬挂钩;

7、建立重大风险预警制度。对重大风险进行持续不断的监测，及时发布预警信息，制定应急预案，并根据情况变化调整控制措施;

8、建立健全企业法律顾问制度，大力加强企业法律风险防范机制建设，形成由企业决策层主导、法律顾问提供业务保障、全体员工共同参与的法律风险责任体系;

9、建立重要岗位权力制衡制度，明确规定不相容职责的分离。主要包括：授权批准、业务经办、会计记录、财产保管和稽核检查等职责。对内控所涉及的重要岗位可设置一岗双人、双职、双责，相互制约;明确该岗位的上级部门或人员对其应采取的监督措施和应负的监督责任;将该岗位作为内部审计的重点等。

第二部分日常法律服务

(一)解答法律咨询、为合法经营提供建议。

(二)代为修改或起草各类合同，争取为聘方获得法律允许范围内的最大利益。

(三)对公司所签署合同的真实性、合法性、有效性进行全面审查，并提出法律意见。

(四)受聘请方的委托，为聘请方作律师见证，制作法律意见书、律师函等非诉讼法律事务。

(五)接受委托，担任聘方的代理人，参加经济合同纠纷、劳动争议的调解、仲裁或诉讼活动，寻求纠纷的公正处理，维护聘方的合法权益。(该项内容另外收费)

(六)协助聘方清理债权债务、制定追债方案;受聘方委托，参加调解，仲裁或诉讼，保证聘方债权的实现。(该项内容另外收费)

(七)根据聘请方需要，协助聘请方开展有关法律的宣传活动，教育员工遵纪守法，运用法律手段加强企业管理。

(八)为企业中层干部提供应知会的法律、法规及最常用的法律条款。根据聘请方需要，进行相关法律知识宣讲。

(九)为企业高层提供与其业务活动有关的经常性法律咨询，向其提供有关法律信息资料，解释有关法律规定，为高层决策提出法律意见。

(十)及时修改、补充合同，制订出一系列公司对内、对外的标准格式合同，供公司、集团各部门参考使用。

(十一)清理出需要及时追款的合同业务，列出追款方式及时间表，确保诉讼时效、以保障公司、企业效益。

学校物业管理服务方案 · 第10篇

为加强小区内门卫管理工作，保障小区的管理有序进行，并保证小区财产、业主和住户人身安全，结合小区的实际情况，特制定本制度。

一、门卫工作职责

1、业主和住户的进出监控；

2、责来访接待，并联络登记；

3、负责监管进入小区的机动及非机动车辆有序进出；

4、负责进入小区的物品查验并登记；

5、小区院内住宅楼群的安全巡视，公共区域的水电暖监管，以及夜间大门开关登记；

6、负责保持小区公共区域的卫生整洁；

7、保存值班的各项记录，定期上交。

二、管理办法

1、值班时间：

全天24小时，每晚不定时巡视小区各区域23次；

2、大门管理：

早晨6:00点开敞；晚24:00点关闭（开小门）。

三、门灯管理

1、积极配合政府职能部门相关工作，对有明显标志的车辆，并执行公务的.警车、工商、税务、供电、消防、救护等公务车辆可免于登记，提供进入小区的便利条件；

2、值班、执勤人员要坚守岗位，值班不得擅离职守，不得睡觉，不得从事与值班无关的活动；

3、做好报刊收发工作，对电汇、挂号信函要登记通知、交送；

4、对出入小区的车辆，有权进行必要的检查，发现可疑情况应及时报告，特别情况可直接拨打公安机关报警电话；

5、要熟悉了解本小区住户的姓名、联系电话；

6、要按时开启照明，发现设施发生故障要及时报告保安人员；

7、违反小区门卫制度，单位根据有关制度进行处罚。

学校物业管理服务方案 · 第11篇

一、服务标准的定位及介入点。

1、站在前沿制定切实可行的高标准。

只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性，用发展的眼光看待现实存在的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服务标准的取向肯定高。你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的逻辑性。关键是怎样能把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门坎高，那些有才无德，无才无德的人肯定跨不进来。所以你制定的标准高了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了

2、重构服务规范

服务标准有了定位。相应的服务规范也必须与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必须是高标准的服务规范。规范不是强硬的制度。也不是画地为牢的枷锁。规范是标准与准行业的约定。有了规范计划就有了依托。

3研究项目特点

服务标准的定位，服务规范的重构必须合乎项目特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与办法。员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。

4、计划站在未来看现在

计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要。以将来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切入点。

5注重控制与结果

再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必须监督控制。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。

盈利创收不是1+1=？的简单问题公式。做大做强企业要有长远的构思与机制。突破固有的行为气，思维方式，发明性的发挥自己的经营空间。

二、物业构造架构模式

1、架构金字塔效劳梯形结构新构思

金字塔塔尖放在那里，整个工程部组织结构我们认为就是一个服务体系。经理服务主管，主管服务领班，领班服务于员工，员工服务于客户。逐级管理逐级责任制，一级管理一级、每级都有职有权，在整个组织架构中基层员工要放在首要位置。他们才是金字塔塔尖。这样有利于激励员工追求进步，自我提升、完善。有利于培养人才，发现人才。在物业经营管理中注重的是效益是结果。服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、控制、落实贯穿于整个服务环节中。

2、制度的完善，用人机制的规范

用人机制的规范，制度的完善来之于新思维、新观念。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。物业公司以经营为手段，以为客户提供优质的服务为宗旨，以经济效益、社会效益的综合统一为公司的经营目标。规范是企业发展的需要，制度是行为规程。吸收什么样的员工，架构什么样的组织形式。现有员工的整体素质能否适应服务客户的新趋势。领班、主管的录用，是聘任还是从基层员工中晋升。各自的职责是什么。各自的录用条件、前提又是什么？因此必须进一步完善制度、规范用人机制。

3、员工晋升与激励机制的重构

奖优淘汰末位制。优秀的员工就应该给予更多的激励与关怀。比如：培训的机会、岗位调整的机会，奖金、荣誉证书。工资档次调高一档。抓典型，有效的激发团队精神的凝聚力。

4、原则与责任

制定再好的效劳标准，行为规范，操纵规范制度，还必须要执行。执行中坚持原则，凝聚责任。形成一个部门的长效机制。工程部现有的人员架构素质修养、技术技术在许多中央都存在着原则与责任的问题。坚持原则的时候不坚持，做事流于形式缺乏责任感。

5、薪资与效劳标准，技术技术、素质修养挂钩

薪资与效劳标准、技术技术、素质修养应该是成正比的。薪资提高了，聘用的员工就有了保证。效劳水平、技术技术、素质修养自然也就上了一个台阶。工程部现在的情况是一刀切，薪资没有档次。效劳水平、技术技术、素质修养高的员工拿不到相当的薪资。他们的工作激情、原则、责任也就会随波逐流，相对较差的员工更差，所以员工的晋升，薪资的分档设置势在必行。

三、物业的前期介入

1、参与规划重视前瞻性、科学性、实用性。

物业企业对物业的前期介入越早，对日后管理水平越有促进。参与规划重视前瞻性、科学性、实用性，能使物业管企业增效增值。能使客户的投资在日后有相应的回报。前瞻性、科学性、实用性从物业管理使用的角度考查论证修建结构。装备设施分布区布置绿化小品等的合理性。提出建议、整改计划。跟进落实情况以免日后接管出现差错。提高物业品质。如果工程已经竣工、装备已经安装，在发现问题也已无法改变。因此工程施工阶段提早介入是完全有必要的。对物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢管和管线材料是否具有耐久性、耐腐蚀和按挤压应力等，进行过程控制和验收控制的`监管检查。我们现在的情况是一切的档案材料很不健全。比如园区的综合布线图：给排水、雨水、强弱电体系等管线的走向、重要的闸阀和检查口的重要位置。绿化、小品景观的水电管线布局分布。一些装备设施的供货商联系方式，产品设计说明书、操纵规程质保期限与约定的书面协议。竣工验收和接管验收是两种不同观点的验收。竣工验收是政府行为、接管验收是企业行为。物业接管就等于责任的一种转移。因此接管验收可谓责任重大。

2、客户收楼与入住全方位提供管理服务新理念

在物业介入时就应该对每一个单元的问题汇总整理存档备案。客户收楼时提出的意见也应该具体记实存档。这样就形成了一个具体单元的房屋病例。对日后装修管理、维修运行都有一个参考改进的价值。二装是客户认识了解物业公司的形象窗户，二装员工的品行，技术间接影响着公司的团体形象。认为二装员工就是巡视检查、监督管理是完全错误的观念。他们熟悉掌握的情况汇总起来对整个运营管理都是一个强有力的保证。客户的需求是多方面的。有许多中央是无从展望的。所以我们必须要求我们的员工知识面广、效劳水平、技术技术都要尽可能的合乎客户的需求、满足客户的需求。全方位的拓宽自己的才干，迎合客户花钱买方便的消费观念。客户收楼和装修、入住实行一站式、全方位的效劳。满足客户、壮大自己、资源共享、互利双赢。

四、软件与硬件有机结合

1、硬件是平台，软件是“灵魂”。

园区的硬件设施陈旧，已经很难适应客户的消费需求。在现有的平台上，我们怎么做，能否从软件上弥补硬件设施的不足呢？强化服务，优化组合员工结构、制度完善、规范操作。软件是“灵魂”，灵魂有了灵性，有了可操作性，硬件就能发挥他的潜能了。

2、提升硬件设施、改进软件支撑

怎样通过技术改善革新现有的硬件设施。切入点在哪里、如何提升。现在维修资金动不了，费用怎么解决。例如：园区的智能门禁体系、监控体系。消防联动体系、污水提升泵监控体系、有线电视网络体系。办公环境设施的配备等问题。一切这些问题都需要一步一步的解决。假如提升了硬件设施，我们的软件也就需要改进。没有优良的软件支撑再好的硬件设施也发挥不了应有的作用。

3、找出硬件与软件的结合点

硬件与软件相辅相成，怎么运作它才能达到最佳的状态，结合点在哪里？硬件、软件都是可以革新改进的。想解决就能有办法解决。问题在于解决的计划时间。上级领导的认同肯定。

五、装备设施的运作模式

1、从节能降耗的角度、服务标准的角度重构设备设施的运行

一切的经营活动，政策法规最终都是为了增效增值。节能而不降耗仍然不能增效。节能控制有指标，维修控制有计划，通过以往的客观情况推断制定一个合理的比率。节能是多方面的，精简一些确实差劲的员工，提升培训员工的综合技能，推广新型的节能产品，选聘专业技能公司。强化服务意识，提升服务标准，防止材料积压浪费重构设备设施维修运作模式，只要能够盈利增值无论采用什么方式办法都应该是可行的。

2、要质的转变不要量的堆积。

员工宁精勿滥。选聘员工进行培训上岗，认真考核、杜绝公私不分的现象。不符合要求坚决不予录用。只有切实坚持原则。吸收优良的人力资源。组织机构才能合情合理。工程部现有的组织结构很大程度上有量的堆积。配置也许是合乎比例的，但并没有发挥到应有的作用。

3、学会借力壮大自己

“力”力度、品质、专业。借力也就是通过一些合法的经营模式，聘任一些专业的高质量的公司维修管理设备设施。参与管理的同时，也就增强了自己员工的技术才能。这就是榜样的力量。但是聘任的费用应该是合理的，前提的原则是双赢互利的，符合物业管理条例。

六、维修运行管理

1、重塑“榜样”锻造团队精神。

公司的综合素质的提高也需要员工来体现，员工能力的高低也就间接影响到公司的团体能力和团队精神的建设。树立“榜样”为员工能力的提高树立目标，让员工常常刻刻不断鞭策自己，在员工自身技术技术、素质修养不断提升的的同时提高公司的效劳标准。让每一个员工都抱着一个共同的目的——公司利益，至高无上，在公司发展的同时，实现的自身价值。

2、建立培训计划

维修运行的管理是工程部的重要职责，如何确保自己的职责有效贯彻执行。必须建立一套完整的切实可行的制度，规范与计划。计划是手段，规范是控制，制度是约定。有计划才能有章可循，一切才能头头是道。找出普遍存在的环节，研究突破的接入点，然后有针对性的确实培训的课题、顺序。培训设置应该成为一个历久坚持的工作。没有研究就没有进步。工程部现有问题就是缺乏计划。年计划、月计划、日计划。公司检查匆忙应付，临阵磨枪。

3、效益、效率、价值观

学校物业管理服务方案 · 第12篇

一、绩效考核的目的

为保证公司经营目标的实现，提高物业人员的工作绩效，为物业人员的薪酬调整、学习培训、晋升奖励和惩罚等提供准确、客观的依据，特制定本方案。

二、绩效考核的时间

物业人员的绩效考核分为季度绩效考核和年度绩效考核两种，其时间安排如下表所示。

绩效考核时间表

绩效考核时间安排备注

类别名称

季度绩效考核第一季度绩效考核4月1日~10日具体的绩效考核时间由人力资源部负责安排和通知。

第二季度绩效考核7月1日~10日

第三季度绩效考核10月1日~10日

第四季度绩效考核1月1日~10日

年度绩效考核年度绩效考核12月25日~1月5日

三、季度绩效考核的内容与实施

季度绩效考核是对物业人员每季度的绩效表现进行考核，考核标准是被考核者的岗位描述、工作目标和工作计划等。不同级别员工绩效考核的侧重点和评分标准不同，按照评分标准的不同，物业人员绩效考核分为管理人员绩效考核和普通员工绩效考核两类。

（一）管理人员绩效考核

管理人员季度绩效考核的内容和标准如下表所示。

管理人员季度绩效考核的内容表

考核要素简单解释评分标准权重

类别要点

业绩目标达成度季度内工作目标和预算达成情况A.超过目标；B.达到目标；

C.尚可；D.欠佳；E.落后25%

工作品质工作秩序、事物处理及时性、资料保管完好性等A.上乘；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差

工作方法完成目标所用的方法是否科学、合理、合法和规范A.上乘；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差

监督检查力度任务传达是否及时，任务执行过程监督是否到位A.很好；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差

业主满意度业主对物业管理工作的满意程度A.非常满意；B.满意；C.尚可；

D.不满意；E.很不满意

能力领导统率能力组织激励下属克服困难、完成目标的能力A.上乘；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差30%

企划创新能力抓住核心问题，开拓新思路的能力A.上乘；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差

判断决策能力把握全局，迅速做出判断，并进行决策的能力A.上乘；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差

沟通交际能力通过沟通解决问题和协调指导下属工作的能力A.上乘；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差

洞察应变能力洞察问题本质，及时有效地处理危机事件的能力A.上乘；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差

培训指导能力有针对性地培训下属，帮助下属成长的能力A.上乘；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差

品德工作态度工作的主动性、协调性、责任心、表率能力等A.上乘；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差20%

个人修养做事公平、公正，被员工尊重的程度A.很好；B.良好；C.好；

D.欠佳；E.很差

人际关系与同事友好相处，受同事、下属欢迎的程度A.非常受欢迎；B.受欢迎；C.尚可；D.欠佳；E.很差

部门协作在公司目标的指导下，与其他部门的协作程度A.很好；B.良好；C.好；

D.欠佳；E.很差

知识管理技能掌握的管理基本常识和管理技巧等A.很丰富；B.丰富；C.普通；

D.不足；E.太差25%

专业知识工作所需的专业基本知识、法律、法规、政策等A.很丰富；B.丰富；C.普通；

D.不足；E.太差

一般知识自然科学和社会科学的常识性知识A.很丰富；B.丰富；C.普通；

D.不足；E.太差

行业知识物业行业经营管理类知识掌握程度A.很丰富；B.丰富；C.普通；

D.不足；E.太差

发展潜力个人进取心、学习能力等A.潜力巨大；B.有潜力；C.普通；D.不足；E.太差

说明：A＝5分；B＝4分；C＝3分；D＝2分；E＝1分

（二）普通员工绩效考核

普通员工绩效考核的内容和评价标准，如下表所示。

普通员工绩效考核内容表

考核要素简单解释评分标准权重

类别要点

工作

能力工作质量季度内工作目标实现情况和任务完成质量A.超过目标；B.达到目标；

C.尚可；D.欠佳；E.落后40%

工作效率工作秩序、事物处理及时性、资料保管完好性等A.上乘；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差

工作方法完成目标所用的方法是否科学、合理、合法和规范A.上乘；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差

服务精神尊重顾客、服务顾客、让顾客满意的程度A.上乘；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差

品德工作态度工作的`主动性、协调性、责任心、表率能力等A.上乘；B.良好；C.尚可；

D.欠佳；E.很差30%

个人修养尊重他人的程度A.非常尊重；B.尊重；C.一般；

D.不尊重；E.很不尊重

人际关系受同事欢迎、与同事友好相处、互助进步的情况A.非常受欢迎；B.受欢迎；C.尚可；D.欠佳；E.很差

知识专业知识工作所需的专业基本知识、法律、法规、政策等A.很丰富；B.丰富；C.普通；

D.不足；E.太差30%

一般知识自然科学和社会科学的常识性知识A.很丰富；B.丰富；C.普通；

D.不足；E.太差

行业知识物业行业经营管理类知识A.很丰富；B.丰富；C.普通；

D.不足；E.太差

说明：A＝10~9分；B＝8~7分；C＝6~5分；D＝4~3分；E＝2~1分

（三）季度绩效考核等级划分

依据物业人员季度绩效考核的总得分，将员工分成A、B、C、D、E五个等级，具体等级划分标准如下表所示。

员工绩效考核等级划分表

等级名称得分范围（分）奖惩措施

A级90~100浮动工资上浮15%

B级80~89浮动工资上浮10%

C级70~79浮动工资上浮5%

D级60~69浮动工资不变

E级60以下浮动工资下浮5%

说明：浮动工资上浮或下浮仅仅维持一个季度。新季度绩效考核结束后，按照新的等级划分结果确定浮动工资变化比例。

（四）季度绩效考核实施

各部门经理与人力资源部共同进行本部门员工的绩效考核，同一员工的绩效考核评分由其直接上级负责。人力资源部负责整理统计“员工季度绩效考核汇总表”，一式三份，一份给各部门负责人，一份转财务部作为浮动工资变化的依据，一份留存，年终汇总后存档。

四、年度绩效考核的内容与实施

（一）年度绩效考核记分标准

年度绩效考核建立在季度绩效考核的基础上，其依据包括四个季度绩效考核得分和人力资源部奖惩记录两部分。人力资源部奖惩记录得分标准，如下表所示。

人力资源部奖惩记录得分标准

奖惩记录名称奖惩记录加减分标准

奖励嘉奖加5分

记功加10分

记大功加15分

惩罚警告减10分

记过减15分

记大过减20分

注：若是年度内既无奖励，也无惩罚，则加10分

（二）年度绩效考核总分计算方法

总分=本年度四个季度绩效考核得分之和×80%+人力资源奖惩评分×20%

（三）年度绩效考核等级划分

公司年度绩效考核等级共有五个，其划分，如下表所示。

年度绩效考核等级划分表

等级名称得分范围奖惩措施

A级前5%奖励1000元

B级前15%除去前5%奖励500元

C级前30%除去前15%奖励200元

D级前90%除去前30%不奖不罚

E级后10%罚款500元，考虑辞退

（四）年度绩效考核的实施

公司年度绩效考核由人力资源部组织进行。

五、绩效考核结果的应用

①财务部依据季度绩效考核结果确定员工浮动工资的数额，运用年度绩效考核结果确定员工年终奖金数额。

②部门经理运用季度绩效考核的结果制订员工培训计划，并向公司推荐优秀人才。

③人力资源部运用绩效考核的结果调整员工结构，优化人员配置。

六、绩效考核结果申诉

本公司绩效考核结果申诉一律采用员工向人力资源部递交“绩效考核结果申诉表”的形式进行。“绩效考核结果申诉表”示例如下表所示。

绩效考核结果申诉表

编号：日期：年&nbs

学校物业管理服务方案 · 第13篇

擅长用灯光展现特色、提升价值的品上照明，自创“智慧光应用”照明系统设计理念，用光影极力烘托文化特色，以光线牵引视觉焦点，从照度、色温、灯具等方面入手，在以人为本、有效控制成本的基础之上，为大秦小宴提供了整套的照明设计解决方案，通过重点凸显、间接烘托等手法，强化餐厅特色，散发浓郁秦韵。让食客能够迅速捕捉到餐厅的特色，并在古色的氛围中愉悦用餐，深入感受并理解秦文化的独特魅力。

品上照明在营造符合餐厅定位的整体照明需求上，通过打造重点照明，强化大秦小宴的秦文化气息。在提供照明设计解决方案之前，品上照明全面掌握餐厅的空间布局和功能划分，通过精准的光学计算，兼顾凸显餐厅特色和控制成本的理念，以先进的照明设计手法，结合大秦小宴大量使用斗拱、青砖及汉代装饰物，将秦汉建筑古朴凝重的建筑艺术和“崇黑”的时代气息发挥得淋漓尽致，恢弘大气的大秦帝国气势随处可见。

品上照明从大秦小宴的定位出发，结合餐厅古朴雅致的建筑特色和空间布局，整体建筑风格是形而上的意象，细节之处的雕琢方能描摹出一种文化的内蕴。

在入口散座区的铜灯香炉摆件、包间的水墨画装饰、卡座区的衡器摆件等装饰物上，品上照明采用白色外观的700系列格栅射灯制造视觉焦点，在丰满细节的同时，以光线勾勒大秦的脉络。

700系列格栅灯的精致边框与整体建筑融为一体，保证整体协调不突兀。通过调整格栅灯的角度，以配置更多的`光束角凸显主体装饰物。注重光斑效果，以线为则，照出古代饰物的韵味。

众所周知，餐饮空间的照明需求以舒适为首。大秦小宴装修风格以黑白为基调，这种对比强烈的色调对于灯光的色温、流明等参数要求极高。对于这种极具强烈文化特性的餐厅来说，更要通过光影变化以展现其建筑风格，营造浓郁的个性氛围，以便更好地将视觉、味觉结合起来，从而给食客带来良好的神经触觉，进而提升餐厅的可持续性发展空间。

在该案例中，所有外置灯具均采用白色外观的品上照明产品，以确保与整个环境保持一致。不管是在卡座还是在包间区域，圆形吊顶暗藏软灯带，缀以开孔尺寸为75mm、色温为3000k、防眩效果极佳的品上靓影系列产品，将光聚焦于餐桌之上．以接近自然的光色还原秦宴本色，从视觉开始诱发味蕾分泌，从而加强对秦文化的认知。

在整个案例中，品上照明以暗藏灯带提供基础照明，以射灯强化重点照明。遵从秦风建筑，力求简洁大方，采用大量见光不见灯的手法，严格控光，在确保整体美感的同时，更以舒适、恰到好处的灯光效果，打造愉悦的用餐氛围。

本案例部分应用产品：

靓影系列深藏防眩射灯

产品特点：

1、铝型材灯体，整体感强；

2、深藏防眩光设计；

3、具有调角度与不调角度可选；

4、集成COB光源照射物品，不产生重影；

5、可更换不同面改变光输出；

6、外置LED恒流电源驱动；

7、适用于酒店、餐厅、会所等场所照明。

二、700系列防眩格栅射灯

产品特点：

1、后现代灯具设计理念，边框精致，轻巧灵活；

2、高效LED光源，绿色环保无污染，不含汞、铅等元素，不放出紫外线、红外线；

3、环保型铝合功能散热体，光源深藏结构，坚固耐用；

4、光线柔和舒适，显色性高，色彩还原性好，耐冲击、防震动，安全性好；

5、集成COB光源照射物品，不产生重影；

6、外置LED恒流电源驱动；

7、适用于餐厅、酒店、会所等场所照明。

LED软灯带

产品特点：

1、有3528和5050两种LED芯片规格，光色多样，光效高，节能环保，无紫外线、红外线辐射；

2、采用FPC超薄基板，每3个LED灯珠为一段，可根据长度要求切线剪断或连接；

3、超小尺寸，宽度仅为8mm( 3528)，lOmm( 5050)：

4、灯体柔软可随意弯曲，自带背胶，可任意固定各种场所；

5、静电包装，标准为5000mm/卷，订制基本长度为500mm：

学校物业管理服务方案 · 第14篇

在餐厅的风格上，经过统一的设计，使各类就餐用具与就餐环境彼此密切相连，并达成一种默契，风格统一的餐厅，餐桌上的用具、墙壁地面的装饰、织物、灯具及整体色调等相互映衬。形成了各自餐厅的独特气质，而越是讲究的餐厅，其设计师越是把日光投向细微的地方。多元文化的交融，也为原本单一的就餐环境带来了新的改变。色味俱佳的美食、工艺考究的器皿、特色独居的餐桌布置成为家庭及大众饮食文化中亮丽的新元素。

餐具的特色主要表现在餐具选择的材质，制作工艺上采用的造型以及餐具盘面上丰富变化的色彩与图案，那究竟什么样的餐具与传统餐具相比才具有自己的风格，从而对餐厅整体风格形成一定的影响呢?首先要从餐桌上的餐具不同的特色说起。

一、特色餐具话特色

随着时代的进步，人们审美要求的不断提高，传统的餐具无论从形式和制作工艺上被越来越多的特色餐具所取代，实验表明，一套形式美观且工艺考究的餐具除了能调节人们进餐时的心情，增加食欲以外，还能促进餐厅风格的改变。总的来说，现代餐桌上的餐具根据其不同的风格与特色，可分为以下几种：

1.　田同意境话藤陶

藤器交叉的经纬总能为人传递m藤条的细腻，柔韧，藤器的手工感越强，就会带给人越强的自然田同风格，在追求健康环保就餐理念的影响下。藤器餐具自然能和“生态”、“绿色”等词汇联系起来，同时，由于藤器的自然属性又会让人感觉亲近与自然，天然材质让你在就餐的过程中仿佛能嗅到自然味道，这样的餐具能为就餐带来情绪的舒缓，自由、放松。此类餐具在国际上早已流行，目前也正式步人中国的餐饮市

在传统瓷器的用色上多采用纯白，带给人纯净整洁，但也略显单调，而陶器以自然淳朴的泥的质感，再加上色彩比白瓷厚重些，相比而言，陶器的特色似乎略胜一筹，陶器作为餐具早已不再新鲜，如果要追溯历史，我们的原始先民就是用他们盛装食品，陶器的制作通常不需要瓷器制作时的热度与温度，手指与陶器的摩挲能带来表面粗犷的质感，传递着陶器不温不火、朴素与清新的感觉。具有浓厚乡村自然气息的藤器与陶器，与传统意义上的餐具风格各异、朴素精致、大方典雅、越来越多地被人们搬上餐桌一同使用，形成一种新的就餐风尚。

可见，上述的餐具由于在材质与造型上的淳朴与原始感，再加上从自然中取材，所以，我们在用餐时候这些餐具能带给我们心灵的舒缓与放松，同时也为我们提供了精神抚慰。由于藤器与陶器本身的亲近感能拉近人与人之间的心理距离，在整体餐厅风格塑造中，我们不妨在餐桌上及周围摆放大量仿真鲜花及绿色盆栽植物，切忌繁复，清新简单就能体现出餐厅的自然与质朴的气质。

2.　精致华贵属银器

银器作为餐具的制作历史较长，由于它在古时属于贵重金属，一度专为以皇室为代表的上流社会专用，因此将银器作为餐具其造型和做工往往和其他工艺品相比其工时与工艺都是不相上下的，由于早期的银器与工艺品联系紧密，在它的表面喜欢用宝石、珐琅、水晶等镶嵌，以显示其特殊的视觉效果。既显示出精致的手工性，也有贵族气，使与银器共餐的人也显得煜煜生辉。随着现代机械程式化的制作，镀银器和一些类似银的合成金属的出现，降低了银器的制作成本。使银器从纯贵族手工工艺而趋于平民化，大多数银器被餐厅采用作为特色的餐具搬上了餐桌，依旧能体现它的精美与华贵的艺术气质。

银器的精雕细刻能给人传递一种精致的浪漫情怀，银制餐具同样如此，对于大多数高端消费者，他们对餐饮氛嗣更有苛刻要求，或幽或睹的烛台、雍容华贵的复式落地窗帘，搭配一些欧式墙群，总是能传递出餐厅不能复制且带有贵族的罗曼蒂克气质。

3.　圆润细腻归瓷品

在传统餐具的分类中，瓷器总是作为餐具的主流，传统白瓷在造型与制作工艺上偏于单调。如今，形式多样及色彩丰富的瓷器餐具已经渐渐开始取代以前单调了。比如，在色彩与图案上，赋予表面丰富变化的装饰图案以体现出不同的视觉感受，最典型的代表首推青花瓷和欧洲古典图案餐具，仿青化瓷器餐具作为工艺品中的国粹以餐具放置在餐桌上，绝对是对中国传统经典最好的继承，同时也成为中西文化交流的使者。另外，瓷器餐具在造型上的突破与创新，一种是一改盘碟的规则弧线，异形盘逐渐增多，常见的有花瓣形及其它几何仿生形态，另一种是参照古代经典窑场生产的瓷器样式，如钧窑汝窑的瓷品，中国是一个瓷器大国，瓷器在古代的地位很高，有很多名家器具一度成为皇室的'御用瓷品，其次作为中西文化交流的使者，瓷器也飘洋过海成为欧美众多国家的宠儿，而现代餐厅不同式样的瓷器与中国元素的结合更是屡见不鲜，这样的餐具虽然也是瓷器，样式简约色彩凝重，却能传递出历史沧桑与厚重。

藤陶餐具的朴实与银质餐具的精致华贵相比，瓷质餐具的或白或青，更是透露出与身俱来的纯净与与世无争，淡然与淡定。而从与瓷餐具搭配的餐厅精神气质来讲更是透着骨子里的细腻，她们含有火的气质却内蕴激情，让人心情柔和、平淡。而这种将中国传统文化与西方文化相糅合而成的特色餐厅更是现代餐厅的新典范。

餐具无论如何别致与考究，总得与相应的就餐环境气息相关联。换言之不同的餐厅气质需要不同的特色餐具相配合。二者体现为整体与局部相得益彰的和谐关系。

二、餐厅气质的分类与塑造

1.　精致典雅气质

就餐具而言，这种风格的塑造自然离不开银质餐具，在餐具的搭配上适合选择深绿色、灰色和深紫色系的小件物品能显示出餐厅高贵与典雅的贵族气质，鉴于银质餐具的光亮感，对于餐桌与餐凳也尽量搭配深色，不管是高档的紫檀或胡桃木，其自然本质的深色都是不错的选择。值得提醒的是如果要让餐厅呈现视觉上的温馨感可以搭配底座设计精美的烛台和漫射灯光，尤其是在晚间就餐这样的搭配可以使餐厅呈现出具有明暗效果的优雅风格。

2.　流光陆离气质(琉璃)

琉璃是一种中国古法材料，它已有2466年的历史，自古以来一直是皇室专用，采用琉璃作为餐具的餐厅消费档次很高，原因在于琉璃制作工艺极具复杂性与高难度，因此其制作成本非常高。琉璃与玻璃的不同就是它含有24％以上的二氧化铅，所以透明度、折射度高，“流光陆离”。如果再加上不同的金属氧化物就演变出迷人的色彩，含锰呈紫色，含钴显绿色……，琉璃器的釉是以铅作为助熔剂，以含铁、铜，钴、锰的物质作为着色剂，再配以石英而制成的。一般都采用二次烧成，即先烧好素胎再施琉璃釉，然后再经低温釉烧而成。

琉璃器皿总能带给人晶莹剔透的感觉，如果能再搭配灯光，往往会使就餐的画面变得很唯美。

成都宽窄巷子的琉璃会经营的菜品是粤菜、川菜、谭家菜的组合，吧台、隔屏、墙面、穹顶、地板、窗户、桌椅、灯具、餐具甚至卫生洁具都是琉璃。与琉璃为主题设计的餐厅一定要重视烛光的重要性，它可以营造一种非常亲密的氛围，尤其是琉璃色彩反射出来周围环境色的光亮，将整个餐厅营造出独特的欢乐气氛。

3.　乡村自然气质

当前乡村自然型的餐厅在都市悄然兴起，藤器陶器作为餐具早已不再新鲜。将藤器和陶器结合起来完成餐具的设计需要跨越两者的纯美学功能，实用性在装饰性的基础上显得尤为重要。二者材质均是提倡从自然中取材，这样的餐具在搭配上比其他风格的搭配似乎显得更随意一些，桌台上的鲜花与餐厅各处的绿色盆栽植物是不错的选择，灵动的红花绿枝和古朴的藤陶餐具能够轻易地夺去你依然沉迷于都市的喧嚣，以新鲜瓜果蔬菜为主的膳食将和这些餐具搭配成最有特色且丰富健康的美餐。同时你也可以在这样的就餐环境中呼吸弥漫在空间中“乡土气”。

4.　古典怀旧气质

古典怀旧情怀的塑造在餐具的选择主要可以通过中西式不同感觉的餐具来搭配。比如各类中国元素很浓的仿制历代瓷器，由于中国风的一度流行，这种无论是器形还是色彩，与现代家具的对比装饰能更强化古典的韵味，其次是在餐具的造型和图案上选择欧式风格，具体在餐具的表现上可以选择采用温润亲和、质朴怀旧的原木就餐环境的搭配，如果是经典的白色餐具，即可在盘面加强色彩的秩序和层次的丰富感，古典风格设计灵感，往往与欧式风格的餐厅摆设相映成辉。

要想使整个餐厅呈现出古典怀旧的特征，在软装饰的布置上显得尤为重要，对于桌椅及窗帘的布料以真丝缎为首选，这种面料的密度和手感都非常好，色彩柔和而不扎眼，容易烘托出古典的气质。对于布艺软装饰尤其在图案的选择上可以尝试中西元素的结合，比如使用中式的布料来制作西式的靠垫，西式的餐具附带中式味道的餐巾及杯垫等。

三、样本：中西气质的合璧餐厅——蓉锦一号

成都的蓉锦一号，是一家酒吧和餐厅结合的地方，环境很美，竹林环绕，清溪淙淙，餐厅的格局有些“柳暗花明”的曲绕。不仅形式新奇，还能传递给你浓厚的中西文化的碰撞的惬意。

1.　菜品餐具时尚精美

川菜的口味、西餐的形美，再搭配情调不俗的地理位置及浪漫优雅的就餐环境，让顾客流连忘返。餐厅厨师在器皿及菜型搭配上的别具用心。同时，在这里，很多菜品都是不合“章法”的，中餐西做、西餐中做、中西合璧、中西混淆都不能解释清楚这里的菜品特点，对于厨师而言，最值得称赞的是他们的摆盘技巧，中式菜品搭配西餐的摆法，西式的菜品又借鉴中式的餐具。

⬬派文网大神进阶之路:

物业小区保安管理方案 | 小区物业管理员月度工作总结 | 组织管理方案 | 物业财务管理实习总结 | 学校物业管理服务方案 | 学校物业管理服务方案

2.　餐厅装饰风格独特

学校物业管理服务方案 · 第15篇

一、拾遗管理

写字楼内的员在清洁15层洗手间时，发现在4号卫生间内挂衣钩上有一女式皮包，于是拿起包找到该层的几家公司去询问，结果没有找到失主，于是就将包暂放到工作间内，打算清洁完自己所负责的楼层后再交到管理处。此时失主赵女士走到一楼大堂处忽然意识到未拿包，马上返回洗手间却发现包不见了，看到公共通道做清洁工作的保洁员，就上前去询问，才知包已被她收起来，于是认为保洁员私藏客户的物品，投诉到管理处，转发至蜂巢论坛。

精细化操作建议：

1、为规范员工的拾遗管理，应制定完善的失物上交和认领，建立相应的拾遗工作流程及管理。员工在拾到物品后，一定要及时上交公司统一处理，并马上告知公司服务台，由服务台楼层秩序维护员或监控中心来协助查找失主，有广播条件的通过广播寻找到失主；

2、找到失主后，失主应说清包内物品、证件、现金等，并凭有效证件认领，办理认领及签收手续，并且失物认领记录要健全，以备日后查找；

3、如果找不到失主，服务台可以把物品登记在宣传栏上或公告栏上，以方便顾客查找；

4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴“请勿遗忘物品”等提示牌。

二、搬家管理

写字楼的货梯里出来几位搬抬办公桌椅、电脑等物品的搬家公司人员，被门岗秩序维护员拦住，进行登记并询问，同时索要该公司搬运大件物品的放行单。其中一位称是12层的业主，秩序维护员立即用对讲机联系收费人员查询此业主情况。收费人员回复此房间已被业主出租，租户并未向业主告知搬家之事。门岗秩序维护人员当即向面前的“业主”再次询问，此人最后不得不说出自己不是业主而是租户的事实。没多久，业主本人已到现场，原来租户欠业主租金，想提前一个月搬家一走了之，蜂巢物业网首发。

精细化操作建议：

1、租户搬出大件物品，须有业主的书面许可或相关证明，物业工作人员要礼貌核查放行物品与业主开具的放行单列明的物品是否相符，放行单必须有业主签名及公司盖章，不相符的只放行单据列明的物品，如业主不在场，一定要确认确实是业主开具的放行单；

2、如没有办理有效的放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后放行；

3、如是业主给管理处打来的电话，告知是自己同意搬出的，请物业予以放行，切记一定再次仔细核实业主的身份，如让对方报出业主的身份证号、工作单位、家庭人员等等情况，确保万无一失；

4、业主要建立齐全，业主住宅、办公电话及手机号码、住址、单位等均应记录并及时更新，是否自用及租赁、租期具体时间要准确详实。真实完善的.业主资料将会有效地避免无法与业主取得联系的情况，以及交费对象变更致使物业费未及时缴纳情况的发生，同时事先要对公司营业执照及企业资质等证件进行查阅，防止不规范的公司入驻所可能导致的不按规定缴纳物业费的现象；

5、物品、业主经核对无误后，当值人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上；

6、同时要加强物业工作人员特别是秩序维护员对业主的公司工作人员或家庭成员的熟知度。

三、管理

写字楼内一租户入驻，履行验房及装修审批程序后，在装修时，发现天花板内布线较多，于是找到管理处予以解决。人员推测是前租户装修后导致的，管理处负责将天花板布线情况进行恢复。

精细化操作建议：

1、入驻流程及退房流程应明确，对验房的具体内容及要求应清晰全面；

2、退房时需对应入驻及装修的具体情况进行检验，以防漏项；

3、相关流程做好记录，并有负责人签字，对特殊情况要予以标明；

4、加强维修的巡视检查次数，提高服务。

学校物业管理服务方案 · 第16篇

我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。

一、管理思路

根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的'法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。

8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。

学校物业管理服务方案 · 第17篇

为了搞好《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理服务，给业主创造一个温馨、和谐、优美的居住环境，特制定如下实施方案：

一、管理服务指导思想与目标

本公司在物业管理中以人为本，服务至上，一切从业主的需要出发，对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、维修、服务，努力营造温馨、和谐、优美的居住环境;以三级企业二级管理为目标，把《金龙商贸广场》商贸、住宅区建成安全小区、环保小区、文明小区，争创市、省级优秀示范商务、住宅小区。

二、物业管理服务基本要求

1、与小区业主（使用人）签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。

2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

4、制订完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示24小时服务热线电话，专人接听。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定，及时公布物业服务费用收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、设立业主“意见箱”、电子邮箱、广播、公告栏等建立与业主沟通平台。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率要求达二级标准指标75％以上。

三、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理范围

《金龙商贸广场》商贸、住宅区占地总面积平方米，总建筑面积平方米（其中住宅平方米；商业用房平方米）。

四、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理内容及具体要求

1、房屋建筑管理维修

（1）、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（2）、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属急修范围的抢修不超过24小时；属于小修范围的'，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编

制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（未成立业主委员会的向开发商报告）

（3）、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

（4）、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告开发商、业主委员会和有关主管部门。

（5）、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

（6）、小区主出入口设有小区平面示意图，各幢及楼层、门户有明显标志。

2、共用设施设备维修养护

（1）、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

（2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

（3）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

（4）、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造（未成立业主委员会的向开发商报告）。

（5）、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

（6）、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

（7）、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

（8）、路灯、楼道灯完好率不低于95％。

（9）、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;

（10）制订对可能发生的各种突发设备故障应急方案。

3、维护小区公共安全秩序

（1）、商贸小区（开业后）出入口24小时值勤、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。

（2）、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

《小区物业管理工作实施方案》全文内容当前网页未完全显示，剩余内容请访问下一页查看。

学校物业管理服务方案 · 第18篇

20xx年，在xx和xx的直接领导和大力支持下，我公司围绕“依托x、开拓发展、做大做强”的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。截至12月底，我公司共实现收入xx万，总体实现收支平衡并略有盈余，基本走上了自主经营的发展轨道。现将我公司20xx年主要工作总结如下：

一、xx工作任务完成情况

(一)以物业管理和工程维修为重点，全力完成xx和xx交办的各项中心工作任务

在物业管理方面，我公司顺利完成了各小区及办公大楼的物业管理工作，此外，受xx委托，我公司负责了xx临时停车场经营管理工作，取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务。在物业工程维修方面，我公司完成了装修工程9项，各小区房屋维修共387套，其他各小区零星维修改造工程13项，进一步改善了办公大楼的办公环境和各小区的生活居住环境，确保各项工作的顺利推进。统计数据表明，我公司共投入工程维修费用679.49万元，是去年的两倍多。

(二)完善各项规章制度，建立健全内部管理机制，进一步深化企业管理体制改革

20xx年是我司转变业务职能和下属公司合并重组的关键年，我公司敢于迎接挑战，主动把握机遇，在加强物业管理和内部管理上做文章，按照现代企业制度的标准和要求深化管理体制改革。我们经过对目前形式的认真分析和准确定位，转变以前仅对安置小区做好日常维护管理的单一工作模式和发展思路，把扩大服务范围、提高物业管理水平、参与市场竞争，主动开拓城市公共物业管理市场作为今后可持续性发展道路，为此，我们建立健全了一系列适应公司自身发展需要和市场竞争需求的规章制度，如《物品采购暂行规定》、《废旧物资管理规定》、《加班制度》、《维修工程监管工作规定》、《小区管理目标责任考核表》(包括办公内务、安全防范、车辆管理、机电设备、绿化卫生、住户投诉、装修维修等方面)、《物业管理有偿服务规定》等，为公司发展的规范化和可持续化奠定了基础。

同时，本着开源节流、多劳多得、提高小区管理服务水平的原则，在我公司管理的各小区内建立并推行了经营目标责任制和管理目标责任制，对小区进行年度经济指标与服务指标的考评。实践证明，该项制度不但减少了业务成本，增加了公司的经营收入(见下表1)，而且激发了服务中心全体员工的积极性，提高了他们的工作能力和效率，进一步明确了小区服务中的责、权、利，保证小区物业管理的良性、高效运作。此外，我公司还统一规范了各小区服务人员的服饰，加强礼仪培训，公司的对外形象焕然一新;推行了保安人员星级考核制度，为建立更优秀、精干的保安队伍奠定了基础。

表(略)

同时，我们清醒的认识到制度建设的关键在于落实，因此，我公司不断加大检查和执行力度，发现问题不回避，及时纠正，确保各项工作有计划、有依据、有落实地稳步展开。

(三)加强企业文化建设，构建环境整洁、管理有序的和谐小区，打造悦华物业品牌

为加强企业本部和服务社区的文化建设，创建了公司网页，为住户与公司更好的交流提供了便捷的互动平台;不断丰富公司季刊内容，已尝试在小区内向住户派发，加强公司的品牌宣传，使住户能更好的了解我公司的各项业务，增加了他们的认同度和信赖度;结合各小区的实际情况，举办了各种类型的社区文化活动，累计投入6.5万活动资金，与去年同比增长了333.33%，增强了与住户互动和沟通，其中较为大型的活动是x花园“xx大赛”及x小区xx运动会，取得圆满成功，在住户中引起了强烈反响，得到了他们的大力支持。此外，我公司还投入大量人力、物力在x花园重新装修了文化娱乐活动中心并投入使用，为小区居民提供了良好的休闲娱乐环境，为构建和谐小区创造了条件。

(四)参与市场竞争，积极拓展公司业务

我公司于接手大楼的后勤工作，经过几个月的努力，对饭堂部分设备设施进行了维修，完善了各岗位分工，做好设备设施的维修及办的保洁工作，并全面开展了对大楼机电设备的保养工作，为x良好的工作环境和后勤服务提供了有力保障。

我公司把通过ISO质量认证的审核作为奋斗目标，通过多种形式做好品牌宣传，以x停车场项目为契机，进一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停车场经营管理工作，投入大量人力物力，并加强了基础设施的投入。期间，停车场累计停放约30000车次，总收入约x万元。由于我公司管理工作到位，车场管理井然有序，既无堵车现象发生，没有发生任何事故和投诉事件，同时也取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务，为今后拓展公司业务，打造xx公共物业管理品牌积累了宝贵的经验。

(五)加强员工队伍建设和人力资源储备，构建团结共进团队

在员工队伍建设方面，公司一方面严格管理，对不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换;另一方面，开展人性化管理，合理进行岗位调整，营造良好的工作氛围。我们通过与xxx学院共同建立校企合作关系，建立“xxx学院实习基地”，为公司进一步发展储备了人力资源;安排员工参加多种培训，提高公司工作人员的业务能力和综合素质。

我公司重视团队建设，一方面通过各种活动让员工感受到大家庭的温暖，例如，中秋节组织远离家乡的员工聚餐，并举行文体活动;另一方面，让员工认识团队价值，将自身利益和发展与公司的兴衰相关联，促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队，以满足公司不断变革创新和成长发展的需要。

(六)强化安全意识，建立安全责任关联制度，始终把安全生产作为一切工作的根本

确保服务社区住户的人身和财产安全是物业管理工作的基本要求，也是至关重要的工作内容。为此，公司一方面非常注重提高全体员工的.安全服务知识和安全防范技能，对全体员工进行经常性的安全生产教育，并适时举办安全生产知识培训和防火安全练兵活动;另一方面，建立安全责任关联制度，将安全生产与相关责任人的收入和责任担保挂钩，明确一旦出现安全事故，相关责任人应承担的安全责任和经济责任，确保为小区创建安定的居住生活环境。20xx年，我公司管理的各小区没有发生一起因公司职工渎职引发的安全生产事故。

(七)加强纪律教育，扎实推进党风廉政建设和精神文明建设

我公司结合实际情况，组织党员、干部开展反腐倡廉、重温新党章学习活动，参加七月纪律教育月学习动员大会、听报告、观看录像，还组织大家学习反腐倡廉的文章，重温新党章，牢固树立社会主义荣辱观。我公司根据工作业务需要，将学习人员的范围扩大到小区服务中心，以“八荣八耻”为主题，组织员工进行学习心得的交流讨论。对全体党员干部及各部门负责人开展治理商业贿赂专项工作和纪律教育学习，进行了自查自纠工作，针对存在的与可能发生的问题进行了讨论、分析，制定整改措施，落实整改责任。今年，我公司实现所有经济类合同或协议的签订实行双经办人制度，确保合同的公平、公正。经过整改，公司内部加强了廉政建设工作，提高了干部职工的职业道德素质，在我公司的物业管理工作中不断涌现好人好事，受到住户好评。

二、存在的主要问题及难点

一是物业管理员工队伍文化程度不高，整体素质相对偏低;再加上小区管理人员和保安队伍变动相对频繁，他们一方面对新环境不能及时适应，沟通协调不足，另一方面大多没有接受比较专业的物业管理技能培训，工作能力欠缺，导致工作效率较低。

二是我公司各项管理与考评制度仍有待于在实践中不断改进，企业文化与社区文化建设处于起步阶段，缺乏经验，仍然需要不断探索和总结经验。

三是由于体制等各种客观原因，企业的激励制度不完善，对企业持续发展有一定的限制。

三、20xx年工作计划与思路

20xx年，我公司将继续以科学发展观和党的十五届六中全会提出的构建和谐社会为指导思想，一方面认真完成xx和xx交给我公司的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。

(一)进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶

经过这几年的努力和发展，以及市建委和办党委的大力支持，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，20xx年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及费用包干制度，继续实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益;依托城建，充分发挥自身优势，希望能在继续做好每年交易会车管工作的基础上，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。

(二)加强企业和社区文化建设，打造xx物业品牌

我公司在完成中心工作任务的基础上，20xx年继续将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页、季刊，努力搞好小区的社区活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，继续推进党风廉政建设和精神文明建设工作，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。

(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设

要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与xx学院校企共建物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。

学校物业管理服务方案 · 第19篇

随着物业服务水平对小区房屋的销售以及居住的质量影响越来越大，如何使物业服务更好地促进XXX的销售，在不断完善对XX现有物业管理的基础上，对XXXX应进一步提高物业管理的配置及服务水平，使XXX业主物业管理享受到VIP服务。

一、日常维护：

1.对业主房屋的管理：每月进行定期检查并记录。检查结果，如果是空置房，用短信的方式向业主反馈，并向业主提出相关建议，让业主觉得自己的房屋就算没有时间来看，物业公司也在照看着，放心让物业公司去管理。如果是业主入住的房屋，直接用纸张作好记录，投入到业主的信箱中，使业主对自己的房屋有所了解。（可为业主的空置房进行简单清扫），业主的检查记录进行专门存档，存放在业主档案文件袋中。

2.对公共部位、设施设备的管理：每月定期进行检查，把检查、维修计划、维修结果反馈到公共信息栏中，使业主了解到本园区物业运行情况。

3.维修速度：业主报修，物业服务中心应在15分钟内到业主报修现场，通过检查判断，立即向业主反馈维修信息，绝不断拖拖拉拉（前提是施工方必须保证维修的及时性），让业主感觉到维修的“深圳速度”。

4.对公共设施采取24小时值班制，晚上也安排人员进行值班，以确保设施的正常运转。

二、环境卫生：

为提高及第苑的清洁度，在每层楼的消防楼梯处放置一个垃圾桶，业主只要把垃圾拿出家里，投放到本楼层的垃圾桶即可，这样可减少垃圾经过电梯影响电梯内的卫生。保洁员每天把垃圾清洁到公共路面的垃圾桶，由环卫站的保洁员清运出小区。保洁员对每层电梯前厅采用酒店使用的清洁用具进行清洁、以保证高标准的清洁度。消防楼梯、窗户等及时保洁，确保每栋楼达到高标准的卫生要求。

三、绿化养护：

定期施肥、及时修剪、除草，确保园区的园林绿化正常生长。种植时设计出各种图案定型，按定型的图案进行修剪、养护。使及第苑的绿化特色与其他园区不同。

四、交通秩序及车辆停放：

为使及第苑的.交通顺畅，车辆的停放井然有序。设专门的交通指挥岗，进入及第苑的车辆受指挥岗的指挥，业主按顺序、要求停放好车辆。交通指挥岗熟悉所有停放在及第苑的车辆的固定位置，做好只要业主回来，就指引其往固定的车位停放，避免乱停乱放影响交通秩序。

五、安防：

根据物业公司的安防方案，使用比其他园区更高科技、更全面的安防系统，以便人防与技防相结合，提高园区的安全系数。

六、收费服务：

物业公司为每户业主在银行开户，物业收费项目都可以在银行代交，物业公司收到银行代收的费用后，用短信反馈给业主，这样可以节省业主到物业服务中心交费的时间，物业公司也可以及时收到各种费用。

七、物业服务中心：

增设服务热线电话，增设网上业主论坛及QQ群，使业主能充分参与物业管理，使物业对业主有更贴心的服务。增设亲和大使，对业主的孩子及老人重点关注，孩子及老人的生日、节日时送小卡片、小礼物等，增进业主与物业公司的感情。

八、特约服务：

增设更多、更方便的特约服务，如室内安防系统、购买机票、订餐、旅游咨询等，使业主更省心。

九、制定标准的管理程序：

服务人员统一的服务方式及服务程序，以体现物业服务水平。

学校物业管理服务方案 · 第20篇

一、安全问题

幼儿安全问题是幼儿健康快乐学习的重要保障，是幼儿园教师必须时刻谨记的重要职责，也是幼儿园建设规划运行的根本所在。近年来，幼儿园安全问题日诣提上日程，引起国家政府社会各方面的关注，要做到、做全、做好幼儿园安全保障问题已刻不容缓。

构建幼儿园安全规章制度，提高幼儿教师安全意识，全面排查幼儿园娱乐设施安全隐患，做好幼儿园出入核实工作，确保幼儿园周边环境的安全是保证幼儿安全的重要防线。

做到幼儿在园安全才能使家长放心，幼儿在园快乐才能使家长开心，幼儿在园学有所得才能使家长舒心。

二、环境问题

环境问题不仅涉及幼儿园绿化面积、种植比例的问题，还应包括教学环境和人文环境的问题。

首先，绿化面积和教学楼等建筑物比例必须适当，不应当存在绿化面积过多影响建筑布局或建筑面积过多绿化不达标等问题。

其次，教学环境。幼儿园应该是孩子成长的天堂，是他们生活的另一个温暖的家，同时也应该成为孩子步入成功走向辉煌的摇篮。所以，幼儿园整体教学色调应以温暖，柔和，活泼，温馨为主，同时开展多功能厅，科学发现室，各种特长班等让孩子德智体美全面发展。

再次，人文环境。对于幼儿应该以关心、体贴、呵护为主，禁止对孩子体罚、侮辱和诽谤。幼儿正处于身体和心理的初步形成和发展期，对于世界和人际的认识还不完全，难免会做出或说出一些不能被常人理解的事和话，这时老师要做的是引导，是聆听，是鼓励，是理解。同时，教师及领导之间，要形成一种团结协作，互敬互重，共商共议，与世共同发展的良好的和谐氛围。

三、制度问题

制度问题大体可以分为三个方面：

1、人员岗位职责制度

包括园长岗位职责制度，副园长岗位职责制度，教学主任岗位职责制度，党委书记岗位职责制度，以及年级组长、会计、班主任、配班老师、保育员、医务人员、炊事员、司机、维修人员、门卫、出纳、保洁员等岗位职责制度。

2、多功能室使用管理制度

包括科学发现室使用管理制度，多媒体微机室使用管理制度，多功能音乐厅使用管理制度，图书阅览室使用管理制度等。

3、日常使用表格

包括幼儿及教师考勤表，幼儿档案记录表，课程安排表，幼儿园时间流程安排表，学期学年计划表，教学月周计划表，家园联系手册等。

四、设施问题

要做好这一方面的规划，首先应了解幼儿园整体结构分配及安排。

1、操场，大厅，走廊可单独列出。

2、教室分配

1）基本教室：初步规划为托班4个，小班8个，中班8个，学前班8个，当然班级名称待定。基本教室一般都会有教师和幼儿卫生间、教师换衣间、幼儿衣帽间和幼儿寝室。

2）亲子教室：主要招收一到三岁的幼儿，初步定为2个班。

3）国际教室：国际化的教学，初步定为3个班。

4）蒙氏教室：主要开展蒙氏教学，初步定为3个班。

5）科学发现室

6）微机室

7）多功能活动室：即音乐厅。

8）图书阅览室

3、办公室分配

1）园长办公室

2）副园长办公室

3）教研室

4）资料室

5）会议室

6）教师备课室

7）会计室

8）党支部书记室

9）教学部主任室

4艺术室分配

1）拉丁舞班

2）美术班

3）键盘班

4）围棋班

5）小小主持人班

6）轮滑班

7）英语班

5后勤室分配

1）教师餐厅

2）厨师休息室

3）厨房：运饭梯可以说是必要的设施。

4）水房

5）隔离室、医务室、体检室：根据需要可适当安排。

6）教具室（仓库）

7）洗衣房（教职工专用卫生间一般会设计在整个楼层的一侧）

8）配电室和维修室

9）传达室

五、人员分工及其职责问题

从上到下依次可分为，园长，副园长，教学主任，党委书记，年级组长，会计，班主任，配班老师，保育员，医务人员，炊事员，司机，维修人员，门卫，出纳和保洁员等。

六、教师招聘问题

关于后备教师力量的问题，首先应从学历上进行限制，从而提高整体教师队伍素质，当然对于有多年教学经验的优秀教师也要择优录取。再次，年龄上要提倡教师队伍年轻化，做到活泼，生动有情趣的教学。

招聘过程可分为笔试和面试两部分。笔试主要以教育学，教育心理学，心理学，教育法律法规教育教学技能等部分内容作为重点加以考核。面试中要重点录取技能优异的教师，从而提高幼儿园特长班的教学质量和整个园的教学特色，同时也要利用即兴应答等以测试一个教师的.心理素质、反应能力和语言表达能力。

教师要定期进行培训，对外学习，时刻发展自己的认知水平、教学水平和技术水平，做到教师，教学，幼儿园的共同进步。教师工资福利保险问题要适当合理，对于教学出色的教师要多奖励，鼓舞。在保障教师基本生活水平的同时适当提高福利待遇，避免优秀教师的大量流失，控制教师流动性，以免对孩子造成不必要的影响。

七、教材问题

幼儿部主要提倡北京五大领域的整合教育另外还有省编山大教材。礼仪教育北京6+1，数学教育智能学具和智力阶梯，美术教育童玩美劳DIY课程，音乐教育我的身体会唱歌，还有宝宝识字，国学（弟子规，三字经，古诗等），英语美乐蒂和happykids等都是比较不错的教材参考。

亲子部中蒙氏班的蒙氏数学，蒙氏感官，蒙氏生活等；国际班的IB课程等。

另外还可以开设一些经典诵读课程，电脑启蒙课程和情商礼仪课程等。

八、网站构建问题

一些大型出色的幼儿园一般都有自己的网站，以作为对本园的宣传和与家长的沟通渠道。对于网站的构建则需要专业技术人员参与设计，以取得预期的效果。这一问题可以等幼儿园整体规划装修完毕再加以研讨。

九、基本问题

这些问题比较琐碎、零散，但却也是不容忽视的重要问题，包括

1）园标问题

2）园歌问题

3）园服问题，包括教师园服和幼儿园服。

4）园操及舞蹈队问题

5）班车、接送卡及晨检问题

6）学费及幼儿不来园退费问题

7）生源问题

8）开园问题，关于36个班同时开还是逐个开的问题。

学校物业管理服务方案 · 第21篇

幼儿园后勤工作是关系到幼儿园各项工作开展的一项全局性工作，它为教育教学工作起着先行和保障作用。当前，幼教工作中普遍存在对后勤管理认识不足、后勤队伍整体素质低、后勤环境不尽如人意，导致保教并重未落到实处的问题。改革和创新后勤工作，确保幼儿持续健康地发展，是一项紧迫的任务，摆在我们幼教工作者的面前。笔者结合自身工作实践，对如何创新后勤管理工作，谈几点粗浅的认识。

一、推行公开招聘制，提高后勤人员素质

幼儿园保育和教育同等重要，二者相互联系，互相渗透，共同推动幼儿园保教工作的发展。而要提高保教质量，顺应课程改革的新需求，首先必须改善和提高保育员队伍的素质。目前，幼儿园普遍存在着保育员队伍文化素质不高，年龄偏大的问题。要改变这种现状，仅靠岗位培训是不够的，更重要的是必须把好保育员的“入口关”。因此，幼儿园在选择保育员时，要严格按照《幼儿园工作规程》公开招聘，挑选学历、年龄、能力都合适的保育员，最大限度地吸收那些热爱幼儿教育工作的优秀女青年来园担任保育工作，从源头上保证保育员的质量。

二、实行结构工资制，突出岗位工作绩效

要深化幼儿园园内部管理体制改革，充分调动合同工的积极性，按照“多劳多得，优劳优酬”的分配原则，实行结构工资制，强调岗位，突出绩效，并按工作量的计算系数酌情发放超工作量补贴。通过推行结构工资制，缓解当前很多幼儿园存在的合同工流动性过大的问题，增强保教队伍的稳定性，调动其工作热情，促进保教工作有序开展。

三、推行饮食卫生“四项制度”，提高幼儿餐点质量

关怀和呵护幼儿身体健康，是幼儿园义不容辞的责任。可推行“四项制度”，科学管理幼儿的膳食。一是建立“供货方公示制”。每学期公布一次食品供货方的单位名称、详细地址、法人姓名、“三证”情况、联络电话等，接受教职工的监督。二是建立“食品供货合约制”。每学期组织一次市场调查，然后就食品的价格、质量等与供货方签订“食品供货合约”，做到双方职责明确，共同把好食品卫生监管的'第一关。三是建立“膳食委员会参与监督制度”。定期组织召开膳食会，群策群力，科学制定幼儿营养食谱，尽全力做到膳食搭配合理，品种多样，花样新颖、营养均衡、质量保证，并每周定期向家长公布食谱，接受家长的监督。四是严格执行饮食操作规范制度。以“一切为了孩子的健康”为宗旨，以幼儿的生理特点和成长需要为依据，科学合理地烹制幼儿餐点，保障幼儿饮食健康。

四、实行寄药统一管理制，加强服药指导管理

家长请教师或保育员帮助其孩子中午服药在幼儿园很常见，由于教师和保育员工作繁忙琐碎，耽搁幼儿服药时间时有发生。为保证幼儿服药安全，保障幼儿健康，可采取寄药统一管理制度，即设立“幼儿服药情况登记表”，要求家长应认真填表，说明幼儿的班级、姓名、病因、药物名称，需要指导服药的时间等，并签上家长的姓名。对于幼儿的药品，幼儿园则安排保健医生专人负责，要求保健医生检查、核对家长所寄托的药品，并在药品袋上标明幼儿的姓名及所在的班级，然后存放于药箱内妥善保管。保健医生除按时指导幼儿服药外，还必须在每天上、下午下班巡视时间内，注意观察服药幼儿的身体健康状况，发现问题，及时处理，保证幼儿在园安全。

总之，幼儿园后勤管理工作只有不断改革和创新，才能适应不断发展着的幼儿园教育教学，适应时代对后勤工作所提出的新需求，促进幼教事业持续健康协调发展。

学校物业管理服务方案 · 第22篇

本着围绕幼儿园中心工作，坚持以人为本，逐步改善现代化教育条件，优化育人环境，扎扎实实做好信息化教育工作，不断提高教育质量，更好地促进幼儿的发展、幼儿园的发展。我公司认为幼儿教育信息化重点是在学校安全管理信息化、教学过程信息化、家校互动信息化三个方面。下面对着三个方面做重点项目建设讨论。

一、学校安全管理信息化

幼儿好奇好动，爱探索，生活经验贫乏，自我保护能力差，是社会成员中最脆弱、最易受到伤害的弱势群体。因此幼儿的安全教育非常重要。幼儿园必须把保护幼儿的生命和促进幼儿的健康放在工作的首位。

1、平安宝宝系统

如果想切实保护未成年人安全的话，对监控设备的单一应用是绝对不够的，形成一套完善的安全管理系统，才有可能更为立体的保护孩子们的安全。幼儿园平安宝宝系统是为了方便幼儿园对家长接送儿童的管理，确保儿童能安全上、放学，不发生意外而设计的系统。该系统将视频监控、门禁控制、身份识别的功能有机结合，实现相互之间的联动，使各个系统的功能实现互补，有效起到了身份识别和安全防范的作用。

中国幼儿园的封闭式教育造成了幼儿园的神秘，幼儿不准确的表达造成家长误解。通过平安宝宝系统网站平台，进行学校安全信息管理与公示，并将校园监控图像实时展现在网站上，同时也针对幼儿安全知识进行宣传。让家长了解幼儿园的教育教学，更好的配合幼儿园做好家庭教育工作，拉近幼儿园和家长的距离，增进相互理解与信任。

2、健康宝宝系统

早上家长带幼儿入校时，保健老师经过检查，根据幼儿状况，分别给健康、服药、不卫生等不同的`幼儿做好标记牌。结束后，还要详细登记患病幼儿的病状，体征、视病情进行全日观察和追踪，明确最后诊断，为学期或年度多发病，传染病的病率统计提供依据。

通过建立健康宝宝系统保健老师在检查后家长刷卡，根据幼儿的健康状况，保健老师在其刷卡后按下对应的按键即可（如健康、服药、观察），对于异常情况（如请假，忘带卡），保健老师可手工操作入园。结束后系统主机通过无线技术把所有刷卡信息传输到无线面板控制器，此时每个班级里的面板上的指示灯就能显示出对应班级每个幼儿的出勤及健康信息，保健老师也可在主机上通过软件查询幼儿的出

勤及健康信息，并且把当日的刷卡信息上传到服务器，之后就可以通过访问相应的站点以网页的形式浏览幼儿的出勤及健康信息，软件里的数据可永久保存以备调用。

二、教学过程信息化

1、多媒体教学

随着多媒体技术的发展，多媒体在教学中的应用越来越广泛，多媒体课件也得到了广泛的开发与利用。由于多媒体课件有传统教学手段所没有的趣味性、直观性，可以充分调动幼儿的积极性、主动性和创造性，有效提高教学质量。

因此在教学班安装多媒体教学设备也是势在必行。由于幼儿教育教学班人数多数控制在20人以下，建议选择55寸交互式液晶一体机作为幼儿教育多媒体设备。由于交互式液晶一体机具有成本低、安装维护简单、使用成本低等特点，非常适合现阶段幼儿教育的情况。

配备教师备课用机、建立了网络教案系统，以幼儿园教师的教学资源为依托，创建一个幼儿园教师资源网站，打造优秀教学资源库。

2、电子书包

我们在平时的学习活动中为孩子播放各种老师制作的课件，这些课件因为色彩鲜艳又形象生动，所以孩子们也爱看爱玩。但活动一结束，这些课件就成了老师文件夹中的一个保存品。配备低成电子书包，将课件同步到电子书包上可

以让孩子自己来操作，自己来玩，教会他们怎么去点击和使用桌面上的这些标识，引导他们掌握电脑的简单使用方法。

配合电子书包系统让孩子上网寻找和查看一些好的网站资料，比如恐龙世界、各种植物等等，而且查找的内容都是老师所制定的和符合活动主题的内容。孩子还能自己在休息时欣赏各种故事和歌曲，丰富了孩子的自由活动内容。

3、娃娃园地

在幼儿教学中，各种幼儿活动与亲子活动是教学活动的重要组成部分。在活动室利用广播级专业摄像设备、自动录播设备搭建起录播系统，记录下孩子们自己的表演。在网络上搭建起娃娃园地，配合上电子书包，让孩子能随时看到自己的作品，有助于增强孩子的自信心、也可以做为儿童时期的足迹纪念。

利用专业云台与简单易懂录播控制台，在电教人员匮乏的幼儿园，也可轻松录制出出色的视频资源。在需要在户外举办亲子活动时，可将专业摄像机从云台上取下，配合无线编码系统，也可简单的录制出视频资源。从而减少重复投入、大大的节约资金投入。

三、家校互动信息化

1、宝宝在线

中国幼儿园的封闭式教育造成了幼儿园的神秘，幼儿不准确的表达造成家长误解。对于家长来说，将孩子交由幼儿

园管理，必定会慎重选择。宝宝在线作为教学管理辅助，通过融合平安宝宝系统、健康宝宝系统、家校通系统，让家长随时观看孩子在幼儿园的情况，能定时接收到学校对还在在校整体情况的通报短信，能让家长放心地把孩子交给学校。

通过宝宝在线系统学校老师与领导可以随时观察学生到校情况、健康情况、老师考勤等管理细节，减少了现场巡视的次数，让幼儿园的管理更透明化，遇到问题时可以积极沟通促改进。另外，摄像头对老师们的工作也形成一定约束，让从事教育的幼儿老师能在工作中时刻注意言行，保证教育质量。对于园内的小朋友们来说也有一定约束作用，当他们想到“爸爸妈妈会看到我，我要乖乖的”时，会更加注重在父母面前展示自己的优点，久而久之性格会变得更加活泼大方和善于表现自己。

宝宝在线让领导和管理者高效地完成这些教学管理工作，更可让家长看到学校的管理实力，这在无形中使得学校的竞争实力倍增。

2、网上互动学校

家校教育合力的重要性也一直为家长、教师和学校管理者普遍认可。让家长了解幼儿园的教育教学，有助于更好的配合幼儿园做好家庭教育工作，拉近幼儿园和家长的距离，增进相互理解与信任。

推荐阅读:

我们精彩推荐学校物业管理服务方案专题，静候访问专题：学校物业管理服务方案

热门标签: